El nuevo impuesto sobre bienes inmuebles 2022: las preguntas más importantes de un vistazo

La legislatura aprobó una nueva base imponible para el impuesto sobre bienes inmuebles en otoño de 2019. El nuevo reglamento entrará en vigor a partir de 2025. Qué significa esto para usted como propietario?

A continuación, hemos recopilado las preguntas y respuestas más importantes sobre la Reforma del Impuesto sobre Bienes Inmuebles 2022 para usted.

Información general sobre el impuesto sobre bienes inmuebles

¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?

En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto sobre la tierra y los bienes raíces, pero también sobre los derechos de construcción hereditarios de los terrenos domésticos y su desarrollo, que el propietario tiene que pagar. En el caso del alquiler, el impuesto sobre bienes inmuebles puede repercutirse en los inquilinos a través de los gastos de explotación. La recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles está regulada por la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Grundsteuergesetz, GrStG).

Los ingresos generados por el impuesto sobre bienes inmuebles van a parar exclusivamente a las ciudades y municipios. Actualmente, asciende a casi 15.000 millones de euros anuales. Esto hace que el impuesto sobre bienes inmuebles sea una de las fuentes de ingresos más importantes para los municipios. Los ayuntamientos necesitan estos fondos para financiar colegios, guarderías, piscinas o bibliotecas y para realizar importantes inversiones en las infraestructuras locales como carreteras, carriles bici o puentes.

¿Por qué se decidió una reforma del impuesto sobre bienes inmuebles?

El Tribunal Constitucional Federal ha declarado inconstitucional el actual sistema de valoración del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que trata de forma diferente propiedades similares y, por tanto, viola el requisito de igualdad de trato consagrado en la Ley Fundamental. Por lo tanto, a partir del 01.01.2025 se aplicará una nueva normativa legal.

El cálculo actual del impuesto sobre bienes inmuebles se basa en valores de la propiedad de hace décadas (los llamados valores estándar): En el oeste, las propiedades se tienen en cuenta según su valor en 1964. En los nuevos estados federados, los valores subyacentes son aún más antiguos, ya que se basan en valoraciones que se remontan a 1935.

Estos valores estándar se multiplican por un factor uniforme, la llamada cifra de valoración fiscal, y luego por la llamada tasa de valoración.

Mientras que la oficina de impuestos respectiva determina la cifra de valoración fiscal a través de la notificación de valoración del impuesto sobre la propiedad, la tasa de valoración -y, por tanto, en última instancia, el importe del impuesto sobre la propiedad- se determina de forma independiente por los municipios. Debido a la cláusula de apertura en el marco de la reforma del impuesto sobre la propiedad, los estados federados estarán autorizados en el futuro a promulgar y aplicar sus propias leyes sobre el impuesto sobre la propiedad. Ahora es seguro que la mayoría de los Länder aplicarán el modelo federal (en parte con pequeñas modificaciones), mientras que algunos Länder se han decidido en contra y aplican su propio método de cálculo, por ejemplo, un "modelo de superficie" puro, un "modelo de ubicación residencial" o un "modelo de factor de superficie", que tiene en cuenta no sólo el tamaño de la propiedad sino también su ubicación.

Independientemente de las variantes de modelo mencionadas, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles también será determinado en el futuro esencialmente por los municipios a través de la llamada tasa de evaluación. Por lo tanto, puede haber desviaciones considerables en la carga fiscal de las propiedades individuales en los distintos estados federales y municipios. El gobierno federal sólo regula el valor estándar a través de la Ley de Valoraciones.

Dado que los valores del suelo y de los edificios han evolucionado de forma muy diferente en el Oeste y en el Este desde 1935 y 1964 respectivamente, actualmente existen graves desigualdades fiscales que, en opinión del Tribunal Constitucional Federal, ya no son compatibles con la base legal del impuesto sobre el suelo. Como resultado, los pagos del impuesto sobre la propiedad se han desvinculado de los valores reales de las propiedades.

La fecha de corte para la reevaluación de los valores estándar se basará en los valores estándar oficiales del suelo en la fecha de corte del 1 de enero de 2022. A partir de 2025, se aplicarán entonces los nuevos valores del impuesto sobre la propiedad como base de evaluación, así como las nuevas cifras de medición del impuesto sobre la propiedad y las tasas de evaluación municipal.

Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles

¿Cuándo tengo que pagar el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles?

El impuesto sobre bienes inmuebles calculado entonces sobre la base del modelo estatal respectivo se paga a partir del 1 de enero de 2025. El importe futuro del impuesto sobre la propiedad individual no puede nombrarse todavía hoy, ya que primero hay que determinar los valores de las propiedades y los niveles estadísticos de los alquileres. Es de suponer que pasarán varios años antes de que se determine el importe concreto del respectivo impuesto sobre bienes inmuebles futuro.

¿Cómo se calculará concretamente el impuesto sobre bienes inmuebles* en el futuro según el modelo federal?

Según el siguiente principio, se seguirá determinando el importe del impuesto sobre bienes inmuebles:

Valor del impuesto sobre bienes inmuebles x tipo impositivo x tipo de tasación = impuesto sobre bienes inmuebles

La Agencia Tributaria determina el valor del impuesto sobre bienes inmuebles a partir de una declaración de tasación, el tipo impositivo se fija por ley y el tipo de tasación lo determina la ciudad o el municipio.

1. Paso: Cálculo del valor de la propiedad: Los factores principales son el valor respectivo del suelo (valor estándar del suelo) y el importe de la renta fría neta determinada estadísticamente, que depende, entre otras cosas, del llamado nivel de renta del municipio respectivo (cuanto más alto sea el nivel de renta, más alta suele ser la renta en un municipio). Otros factores son la zona del inmueble, el tipo de propiedad y la antigüedad del edificio. La clasificación de los municipios en niveles de alquiler fue realizada por el Ministerio Federal de Hacienda a partir de los datos de la Oficina Federal de Estadística sobre los alquileres medios en los 16 estados federados.
2. Paso: Compensación de los incrementos de valor que han surgido en la comparación de los valores actuales con los valores no actualizados desde 1935 o 1964. Para ello, el llamado tipo impositivo -factor importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles- se reducirá considerablemente hasta aproximadamente 1/10 del valor anterior, es decir, del 0,35 % al 0,031 % para los inmuebles residenciales (viviendas unifamiliares y bifamiliares, inmuebles residenciales alquilados y condominios) y el 0,034 % para los inmuebles no residenciales (inmuebles comerciales, inmuebles de uso mixto, copropiedad, otros inmuebles urbanizados). Además, las viviendas sociales y las viviendas comunales y cooperativas seguirán siendo promovidas a través del impuesto sobre la propiedad. Por tanto, las sociedades que hagan posible la construcción de viviendas asequibles recibirán una reducción adicional del 25% en el tipo impositivo, lo que tendrá un efecto reductor de impuestos.
3. Paso:Ajuste de los tipos de gravamen por parte de los municipios: En caso de que los ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles cambien en los distintos municipios debido a la revalorización, éstos tienen la posibilidad de ajustar sus tipos de gravamen y, de este modo, garantizar que sus ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles no cambien de forma significativa en general.

Los ayuntamientos han anunciado que también lo harán - porque un aumento del impuesto sobre bienes inmuebles en particular con motivo de la nueva regulación exigida por la Constitución no sería políticamente aceptable. No obstante, el tipo de gravamen seguirá siendo un instrumento municipal esencial para el nivel del impuesto sobre bienes inmuebles.

* Por razones de claridad, las siguientes explicaciones se limitan a la explicación del modelo federal.

Impuesto de Bienes Inmuebles C

¿Qué es el nuevo Impuesto de Bienes Inmuebles C?

Además del impuesto sobre la propiedad A (agrícola) para los bienes inmuebles de las empresas forestales y agrícolas y el impuesto sobre la propiedad B (construcción) para los terrenos urbanizados y no urbanizados, la propiedad parcial y los derechos de construcción heredables, la introducción del impuesto sobre la propiedad C tiene por objeto contrarrestar la escasez de viviendas, especialmente en las zonas urbanas. En el futuro, los ayuntamientos podrán fijar un tipo de gravamen más alto para los terrenos listos para construir pero no urbanizados, si no se desarrollan en ellos. Así, este llamado impuesto sobre la propiedad C encarece la especulación y crea incentivos financieros para crear realmente viviendas en terrenos listos para la construcción.

¿Se puede deducir el impuesto sobre la propiedad?

En el caso del alquiler, el impuesto sobre bienes inmuebles es deducible fiscalmente; se deduce en la declaración de la renta en el apartado "Ingresos por alquileres y arrendamientos" como parte de los gastos relacionados con los ingresos. Los propietarios que utilizan su propiedad por sí mismos no pueden deducir el impuesto sobre bienes inmuebles. En caso de arrendamiento parcial, el impuesto sobre bienes inmuebles puede deducirse a prorrata.

¿Quién está obligado a presentar la declaración de la renta?

Como propietario de un terreno urbanizado o no urbanizado o de una comunidad de propietarios, debe presentar una declaración para establecer el valor del impuesto sobre bienes inmuebles. En los casos de derechos de construcción hereditarios, sólo el titular del derecho de construcción hereditario o el titular del derecho de construcción hereditario debe presentar una declaración.

¿Cuándo y cómo hay que presentar la declaración de evaluación?

La declaración debe presentarse de forma digital* en la oficina tributaria competente desde el 1 de julio hasta el 31 de octubre de 2022. Esto es posible a través de la oficina de impuestos en línea ELSTER (www.elster.de). Si ya tiene una cuenta de usuario (por ejemplo, para su declaración de la renta), también puede utilizarla para el impuesto sobre bienes inmuebles; de lo contrario, ya puede configurarla ahora en www.elster.de. También se puede hacer una presentación digital a través de otros proveedores de software si es necesario. La presentación de recibos no está prevista en principio.

Información Agencia Tributaria

¿Qué Agencia Tributaria es responsable?

La agencia tributaria responsable depende básicamente de la ubicación de su inmueble y no de su posible lugar de residencia.

¿Qué información se necesita para la declaración de evaluación?

Como propietario de una vivienda, recibirá una carta informativa con los datos que están a disposición de la administración tributaria, así como información para ayudarle a preparar la declaración. Después de comprobar que los datos están completos y son correctos, puede transferirlos a la declaración. Esto incluye, entre otras cosas:

• Número de expediente
Ubicación del inmueble: calle, número de casa, código postal y localidadmarca(s) y parcela(s)
• superficie de la parcela
• valor estándar del terreno
tipo de terreno (por ejemplo, parcela). B. parcela no urbanizada o vivienda unifamiliar)
• Año de construcción (sólo después de 1949)
• Número de viviendas y espacios habitables
Número de plazas de garaje/aparcamiento subterráneo (si las hay)

Estos datos los encontrará, por ejemplo, en el contrato de compra o en la orden de compra. Por ejemplo, en el contrato de compra o en los documentos de construcción. Para comprobar si está completo y es correcto, utilice el portal de impuestos sobre la propiedad de las autoridades fiscales.

Para consultas, está disponible el teléfono de atención al cliente del impuesto sobre bienes inmuebles de su oficina de impuestos, que puede encontrar en Internet en la página web de su oficina de impuestos. También puede encontrar más información sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles en https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Home/home.html

Nuestro comunicado de prensa actual sobre el tema del impuesto sobre bienes inmuebles 2022 puede encontrarse here.

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